Home Các số bản tin Một số vấn đề thực tiễn cần xem xét khi sửa đổi Luật đất đai năm 2003

Một số vấn đề thực tiễn cần xem xét khi sửa đổi Luật đất đai năm 2003

Email In PDF.

Để góp phần vào công tác sửa đổi Luật đất đai hiện hành theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, bài viết trao đổi một số vấn đề thực tiễn cần xem xét trong quá trình nghiên cứu sửa đổi Luật đất đai năm 2003.

1. Về thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất. Tuy nhiên trong thực tế, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế là hết sức khó khăn. Cho nên về quyền của chủ sở hữu (Nhà nước), đề nghị bỏ quyền được ưu tiên mua tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi không còn nhu cầu sử dụng; cơ chế giá tài sản do 2 bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị tài sản còn lại. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước bồi thường phần giá trị quyền sử dụng đất còn lại. Trung tâm Phát triển quỹ đất (PTQĐ) của tỉnh sẽ đại diện cho Nhà nước thực hiện việc mua tài sản, bồi thường về đất đai, quản lí quỹ đất này và xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước không mua tài sản thì người sử dụng đất mới được bán tài sản cho người khác. Thực hiện quyền này, Nhà nước sẽ điều tiết giá trị gia tăng từ lợi thế của khu đất do quy hoạch đem lại.

2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch hiện chưa đồng bộ với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch các ngành nên có sự chồng chéo, thiếu tính thống nhất về bố trí sử dụng đất của các loại quy hoạch. Do đó đề nghị quy định cụ thể về mối quan hệ giữa các quy họach trên cùng một đơn vị hành chính. Mặt khác, Luật đất đai 2003 quy định “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội” là chưa phù hợp với thực tiễn và không khả thi, mà chỉ cần quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế - xã hội là đủ.

3. Các chính sách về đất đai

- Về thu hồi đất, việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng thường được sự đồng thuận tương đối cao trong cộng đồng dân cư, nhưng việc thu hồi đất theo quy hoạch để giao hoặc cho các nhà đầu tư thuê sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn. Để nâng cao hiệu quả trong thực thi nhiệm vụ, đề nghị quy định rõ các trường hợp được thực hiện cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, đồng thời có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế để thực hiện quyết định thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc các nhà đầu tư tự thỏa thuận để có đất thực hiện dự án hiện nay cũng còn nhiều bất cập, do vậy cần có cơ chế chính sách phù hợp với cơ chế thị trường để việc tự thoả thuận giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư đạt được sự công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên và quyền lợi của Nhà nước.

- Về các Tổ chức PTQĐ cấp tỉnh, huyện, đề nghị xây dựng cơ chế để các tổ chức này hoạt động thuận lợi nhằm tiến tới mục tiêu công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất phải do các Tổ chức PTQĐ thực hiện mà không giao cho doanh nghiệp thực hiện. Thực hiện triệt để việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần quan trọng tạo sự thống nhất, bình đẳng trong thực hiện chính sách về đất đai trên từng địa bàn, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất bị thu hồi và nhà đầu tư.

- Về việc quy định điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay (phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi góp vốn) là chưa hợp lí, tính khả thi kém dẫn tới việc góp vốn khó khăn khi nông dân góp vốn. Để giải quyết vấn đề trên, cần sửa đổi theo hướng cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm khuyến khích nông dân góp vốn vào dự án đầu tư, đồng thời tạo cơ hội để người nông dân sớm ổn định đời sống.

- Đối với giá đất, đây là vấn đề nổi cộm trong thực tiễn, bởi nhiều vụ khiếu nại chủ yếu là do giá đất bồi thường chưa hợp lí hoặc người sử dụng đất yêu cầu giá quá cao. Trong khi đó, theo Bảng giá đất hàng năm do tỉnh ban hành thì giá đất phi nông nghiệp thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm ban hành Bảng giá đất. Do vậy, khi cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bồi thường khi thu hồi đất đều phải xác định lại giá đất. Chi phí, thời gian để xây dựng Bảng giá đất hàng năm rất lớn nhưng hiệu quả của việc áp dụng rất hạn chế. Để khắc phục tình trạng này, cần quy định trách nhiệm của cơ quan ban hành giá đất và quy định trách nhiệm của Bộ trong việc kiểm tra việc xây dựng Bảng giá đất hàng năm của các địa phương để đảm bảo giá đất xây dựng đúng nguyên tắc và sát với giá thị trường.

Hiện nay, việc tham mưu xây dựng Bảng giá đất hàng năm được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời công tác tham mưu xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao cho Sở Tài chính. Do đó có sự chồng chéo trong công tác xác định giá đất. Để khắc phục tình trạng trên, đề nghị quy định chỉ giao cho một ngành tham mưu về công tác xây dựng giá đất.

4. Chế độ quản lí và sử dụng đất nông nghiệp cũng còn những bất cập, tình trạng manh mún, chia nhỏ, canh tác đan xen, thiếu tập trung, giảm cơ hội phát triển nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa, sản xuất hàng hóa lớn, đó là:

- Đối với thời hạn sử dụng đất, thực tiễn cho thấy thời hạn sử dụng đất 20 năm đối với đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối là ngắn, làm cho người nông dân chưa yên tâm đầu tư theo chiều sâu để tạo nên khu vực nông nghiệp có năng suất và sản lượng cao. Do đó đề nghị nghiên cứu để thời hạn sử dụng đất nông nghiệp dài hơn.

- Về hạn điền, thực tiễn hiện nay để tránh vượt hạn điền, một số nông dân khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đứng tên người khác mà pháp luật cũng không can thiệp được. Cho nên cần thay đổi hạn điền theo hướng tăng lên để giúp người nông dân có điều kiện hình thành các trang trại có quy mô lớn, yên tâm đầu tư về chiều sâu, tạo điều kiện thúc đẩy ngành nông nghiệp phát triển theo hướng công nghiệp hoá.

5. Về tổ chức bộ máy của ngành quản lý đất đai

Đề nghị nghiên cứu việc tổ chức bộ máy theo ngành dọc (Sở Tài nguyên và Môi trường quản lí công chức ngành từ tỉnh đến cán bộ địa chính cấp xã), bởi nếu tổ chức theo mô hình này sẽ đảm bảo tính thống nhất cao trong việc thực hiện chính sách pháp luật đất đai, tạo điều kiện để nâng cao năng lực quản lí, tham mưu của ngành; Sở TN&MT sẽ trực tiếp chỉ đạo, kiểm tra tình hình quản lí, sử dụng đất và chấp hành pháp luật đất đai tới địa bàn cấp xã, thực hiện việc đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, điều động, luân chuyển cán bộ trong ngành trên địa bàn toàn tỉnh, tập trung nguồn lực đối các địa bàn có vấn đề khi cần thiết… Trong thực tiễn hiện nay, cán bộ công chức của ngành ở cấp huyện, cấp xã thường không ổn định, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã. Vì vậy cần sớm tổng kết việc thực hiện mô hình Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất một cấp hiện nay đang thực hiện thí điểm ở một số tỉnh nhằm có cơ sở thực tiễn khi xây dựng mô hình tổ chức bộ máy quản lí đất đai theo ngành dọc.

Luật đất đai năm 2003 là công cụ pháp lí quan trọng trong việc quản lí Nhà nước về đất đai. Việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước gần 10 năm qua. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, pháp luật đất đai cũng đã bộc lộ những bất cập nêu trên nên cần phải được nghiên cứu bổ sung, sửa đổi.

Trần Văn Hùng

Lần cập nhật cuối ( Thứ sáu, 24 Tháng 8 2012 13:48 )  
chuyen nha tron goi, binh cuu hoa